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3/27 Hipoteca de Taxa Ajustável (ARM)

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Uma hipoteca de taxa ajustável de 3/27 (ARM) é um empréstimo de 30 anos que carrega uma taxa de juros fixa para os primeiros três anos, depois uma taxa variável para os 27 anos restantes. Os mutuários costumam usar um ARM de 3/27 como um veículo de financiamento de curto prazo que podem refinanciar posteriormente em uma hipoteca com termos mais favoráveis.

Principais conclusões

  • Uma hipoteca de taxa ajustável de 3/27 (ARM) é uma hipoteca de 30 anos com um período de taxa de juros fixa de três anos.
  • A taxa de juros fixa é geralmente menor do que as taxas atuais das hipotecas convencionais de 30 anos.
  • Após três anos, e pelos 27 anos restantes do empréstimo, a taxa de juros flutuará com base em um índice, como o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de um ano.
  • Como seus pagamentos mensais podem aumentar significativamente uma vez que a taxa de juros se ajuste, os mutuários devem planejar cuidadosamente antes de fazer um ARM 3/27 para garantir que ainda seja acessível.

Como funciona um ARM 3/27

As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) são um tipo de empréstimo à habitação em que a taxa de juros aplicada ao saldo devedor varia ao longo da vida do empréstimo. Com um ARM, a taxa de juros inicial é fixada por um período de tempo. Depois disso, a taxa é reajustada periodicamente, em intervalos anuais, semestrais ou até mensais.

Os ARMs diferem das hipotecas de taxa fixa, o outro tipo de hipoteca principal, que cobra uma taxa de juros definida que permanece a mesma para a totalidade do empréstimo.

3/27 ARMs são uma espécie de híbrido. Nos primeiros três anos, eles têm uma taxa de juros fixa, que geralmente é menor do que as taxas atuais das hipotecas convencionais de 30 anos. Mas depois disso, e pelos 27 anos restantes do empréstimo, sua taxa de juros flutuará com base em um índice de referência, como o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de um ano.

O credor também adiciona uma margem sobre o índice para definir a taxa de juros que o mutuário realmente pagará. O total é conhecido como taxa de juros totalmente indexada. Essa taxa geralmente é substancialmente mais alta do que a taxa de juros fixa inicial de três anos, embora os ARMs de 3/27 geralmente tenham limites para a rapidez com que podem aumentar.

Normalmente, a taxa de juros em um ARM 3/27 não aumentará mais de 2% por período de ajuste, o que pode ocorrer a cada seis ou 12 meses. Isso significa que a taxa pode aumentar em dois pontos percentuais completos (não 2% da taxa de juros atual). Assim, por exemplo, a alíquota pode passar de 4% para 6% em um único período de ajuste.

Também pode haver um limite de vida útil do empréstimo definido em 5% ou mais. Nesse caso, a taxa de juros de uma hipoteca que começou em 4% pode não passar de 9%, independentemente do que acontecer com o índice em que se baseia.

27/03 Exemplo ARM

Digamos que um mutuário pegue $ 250.000 3/27 ARM a uma taxa fixa inicial de 3,5%. Nos primeiros três anos, o pagamento mensal da hipoteca será de US$ 1.123.

Então vamos supor que depois de três anos a taxa básica de juros seja de 3% e a margem do banco seja de 2,5%. Isso soma uma taxa totalmente indexada de 5,5%.

Se o mutuário ainda tiver o ARM 3/27 e não tiver refinanciado em uma hipoteca diferente, seu pagamento mensal será de $ 1.483, um aumento de $ 360.

Para evitar choque de pagamento quando a taxa de juros começar a se ajustar, os mutuários com ARMs 3/27 devem tentar refinanciar a hipoteca nos primeiros três anos.

Riscos de um ARM 3/27

Os riscos mais sérios para os mutuários com uma hipoteca de 3/27 são que eles não poderão refinanciar seu empréstimo antes que a taxa ajustável entre em ação e que as taxas de juros tenham disparado nesse meio tempo. Isso pode acontecer se sua pontuação de crédito for muito baixa, se o valor de sua casa tiver caído ou simplesmente se as forças do mercado fizerem com que as taxas de juros subam em geral.

Nesse caso, eles ficariam presos à taxa ajustável, o que poderia significar pagamentos mensais consideravelmente mais altos, como no exemplo acima.

Multas de Pré-pagamento ARM

Os mutuários também devem estar cientes de que ARMs, incluindo hipotecas 3/27, podem acarretar penalidades de pré-pagamento, o que pode tornar o refinanciamento caro e anular o objetivo de obter um ARM com a intenção de mudar para um empréstimo diferente em alguns anos.

O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) sugere que os mutuários verifiquem a divulgação da Truth in Lending Act do credor para quaisquer penalidades de pré-pagamento antes de assinar um contrato.

“Lembre-se, muitos aspectos do empréstimo são negociáveis”, observa o CFPB. “Peça um empréstimo que não tenha uma penalidade de pré-pagamento, se isso for importante para você. Se você não gostar dos termos de um empréstimo e o credor não negociar, você sempre pode procurar um credor diferente com termos que melhor atendam às suas necessidades.”

Um ARM 3/27 é um bom investimento?

Um ARM de 3/27 pode ser uma boa escolha para você se estiver procurando por um empréstimo com pagamentos mensais relativamente baixos nos primeiros anos. Isso pode tornar a compra de uma casa mais acessível se seu orçamento já estiver esticado ou pode lhe dar algum dinheiro extra para gastar em reparos domésticos, móveis ou outros fins, em comparação com um empréstimo mais caro.

No entanto, você deve estar razoavelmente certo de que estará em uma boa posição para refinanciar até o final do período inicial de três anos. Isso significa, por exemplo, que você terá uma boa pontuação de crédito e uma fonte de renda confiável nesse ponto.

Um ARM de 3/27 não é uma boa ideia se houver uma forte possibilidade de você não conseguir refinanciar (ou vender a casa) durante os primeiros três anos e os novos pagamentos de taxa ajustável seriam demais para você.

Perguntas frequentes

O que é uma hipoteca de taxa ajustável de 3/27 (ARM)?

Uma hipoteca de taxa ajustável de 3/27 (ARM) cobra uma taxa de juros fixa para os primeiros três anos, seguida por uma taxa de juros variável para os 27 anos restantes. Por combinar os recursos de uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável, às vezes é chamado de ARM híbrido.

Quais são as vantagens de um ARM 3/27?

Um ARM de 3/27 provavelmente terá uma taxa de juros baixa nos primeiros três anos. Mas essa taxa pode aumentar substancialmente a partir do quarto ano.

É um ARM 3/27 certo para mim?

Se você planeja vender a casa ou refinanciá-la nos primeiros três anos, um ARM de 3/27 pode fazer sentido para você. No entanto, procure um ARM 3/27 sem penalidades de pré-pagamento. Caso contrário, uma penalidade de pré-pagamento pode tornar muito caro sair da hipoteca.

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