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Abordagem de custo

Qual é a abordagem de custo?

A abordagem de custo é um método de avaliação de imóveis que estima que o preço que um comprador deve pagar por uma propriedade é igual ao custo para construir um edifício equivalente. Na abordagem de custo, o valor da propriedade é igual ao custo do terreno, mais os custos totais de construção, menos a depreciação. Ele produz o valor de mercado mais preciso para quando uma propriedade é nova do que por meio de métodos alternativos.

A abordagem de custo é um dos três métodos de avaliação de imóveis, sendo os outros a abordagem de renda e a abordagem comparável.

Principais conclusões

  • A abordagem de custo para avaliação de imóveis considera que o valor deve ser igual ao custo total para construir uma estrutura equivalente.
  • A abordagem de custo considera o custo do terreno, mais os custos de construção, menos a depreciação.
  • A abordagem de custo é considerada menos confiável do que outros métodos de avaliação de imóveis, mas pode ser útil em certos casos, como ao avaliar uma nova construção ou uma casa única com poucos comparáveis.

Entendendo a Abordagem de Custo

Em vez de se concentrar nos preços que outras casas semelhantes na área estão vendendo, ou na capacidade de uma propriedade gerar renda, o método de abordagem da costa avalia os imóveis calculando quanto o edifício custaria hoje se fosse destruído e precisasse ser substituído do início ao fim. Também leva em consideração quanto vale a terra e faz deduções por qualquer perda de valor, também conhecida como depreciação.

A lógica por trás da abordagem de custo é que faz pouco sentido que os compradores paguem mais por uma propriedade do que custaria construir do zero. 

Existem dois tipos principais de avaliações de abordagem de custo:

  1. Método de reprodução: Esta versão considera quanto custaria uma réplica do imóvel para ser construída e dá atenção ao uso de materiais originais.
  2. Método de substituição. Neste caso, assume-se que a nova estrutura tem a mesma função, mas com materiais mais novos, utilizando métodos construtivos atuais e projeto atualizado.

Quando todas as estimativas forem reunidas, a abordagem de custo é calculada da seguinte maneira:

custo – depreciação do valor do terreno do imóvel.

Vantagens e Desvantagens da Abordagem de Custo 

A abordagem de custo pode ser menos confiável do que a receita e metodologias comparáveis ​​na prática. Exige certas suposições, incluindo assumir que há terra suficiente disponível para o comprador construir uma propriedade idêntica.

Além disso, se não houver terrenos vagos comparáveis, o valor deve ser estimado, o que torna a avaliação menos precisa. A falta de materiais de construção semelhantes também reduz a precisão da avaliação e aumenta o espaço para a subjetividade. O cálculo da depreciação de imóveis mais antigos também não é simples e facilmente mensurável.

Apesar dessas limitações, existem alguns casos em que a abordagem de custo pode ser útil e até necessária. Avaliar os vários componentes de um imóvel separadamente é especialmente útil quando se trata de um imóvel novo ou diferente de outros de maneiras únicas.

Quando usar a abordagem de custo 

Propriedades de uso especial

A abordagem de custo é necessária e, às vezes, é a única maneira de determinar o valor de edifícios de uso exclusivo, como bibliotecas, escolas ou igrejas. Esses recursos geram pouca renda e muitas vezes não são comercializados, o que invalida a renda e abordagens comparáveis.

Nova construção

A abordagem de custo também é frequentemente usada para novas construções. Os credores de construção exigem avaliações de abordagem de custo porque qualquer valor de mercado ou valor de renda depende dos padrões e da conclusão do projeto. Os projetos são reavaliados em várias etapas de construção para permitir a liberação de recursos para a próxima etapa de conclusão.

Seguro

As avaliações de seguros tendem a usar a abordagem de custo ao subscrever apólices de proprietários de imóveis ou considerar sinistros, porque apenas o valor das benfeitorias é segurável e o valor da terra é separado do valor total da propriedade. A escolha entre o valor depreciado e o valor de reposição integral ou de reprodução é o fator determinante para a avaliação.

Propriedade comercial

Finalmente, a abordagem de custo é ocasionalmente utilizada para avaliar propriedades comerciais, como prédios de escritórios, lojas de varejo e hotéis. A abordagem de renda é o principal método usado aqui, embora uma abordagem de custo possa ser implementada quando o projeto, construção, utilidade funcional ou grau de materiais requerem ajustes individuais.

Considerações Especiais

A maioria das avaliações residenciais não usa a abordagem de custo. Em vez disso, as comparações de vendas geralmente impulsionam as avaliações de mercado desses tipos de propriedades.

Quando uma avaliação de abordagem de custo chega abaixo do preço de mercado, pode ser um sinal de um mercado superaquecido. Por outro lado, avaliações regulares acima dos preços de mercado podem sinalizar uma oportunidade de compra.

Uma exceção é se a propriedade for sub-melhorada ou super-melhorada para sua vizinhança. Nesse caso, uma estimativa precisa do valor das benfeitorias aumenta a precisão da determinação do valor, o que não é possível usando apenas a abordagem comparável.

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