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Abordagem de Renda

Qual é a abordagem de renda?

A abordagem de renda, às vezes chamada de abordagem de capitalização de renda, é um tipo de método de avaliação imobiliária que permite aos investidores estimar o valor de uma propriedade com base na renda que a propriedade gera. É usado tomando a receita operacional líquida (NOI) do aluguel arrecadado e dividindo-a pela taxa de capitalização.

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Abordagem de Renda

Como funciona a abordagem de renda

A abordagem de renda é normalmente usada para propriedades geradoras de renda e é uma das três abordagens populares para avaliar imóveis. As outras são a abordagem de custo e a abordagem de comparação. A abordagem de renda para avaliações de imóveis é semelhante ao fluxo de caixa descontado (DCF) para finanças. A abordagem de renda desconta o valor futuro dos aluguéis pela taxa de capitalização.

Ao usar a abordagem de renda para comprar um imóvel alugado, o investidor considera o valor da receita gerada e outros fatores para determinar quanto o imóvel pode ser vendido nas condições atuais de mercado. Além de determinar se o investidor pode lucrar com a propriedade alugada, um credor desejará saber seu risco potencial de reembolso se conceder uma hipoteca ao investidor.

Dos três métodos de avaliação de imóveis, a abordagem de renda é considerada a mais complicada e difícil.

Considerações Especiais

Ao usar a abordagem de renda para comprar um imóvel alugado, o investidor também deve considerar a condição do imóvel. Grandes reparos potenciais que podem ser necessários podem reduzir substancialmente os lucros futuros.

Além disso, um investidor deve considerar quão eficientemente a propriedade está operando. Por exemplo, o proprietário pode dar aos inquilinos reduções de aluguel em troca da conclusão do trabalho no quintal ou outras responsabilidades. Talvez inquilinos específicos estejam enfrentando dificuldades econômicas que devem se reverter nos próximos meses, e o proprietário não quer despejá-los. Se o aluguel cobrado não for maior que as despesas atuais, o investidor provavelmente não comprará o imóvel.

Com a abordagem de renda, o cap rate e o valor estimado têm uma relação inversa - diminuir o cap rate aumenta o valor estimado

Um investidor também deve verificar quantas unidades, em média, estão vazias em um determinado momento. Não receber o aluguel integral de cada unidade afetará a renda do investidor com a propriedade. Isso é especialmente importante se uma propriedade precisar de muitos reparos e muitas unidades estiverem vazias, sugerindo uma baixa taxa de ocupação. Se as unidades não forem preenchidas regularmente, a cobrança do aluguel será menor do que poderia ser e a compra do imóvel pode não ser do interesse do investidor.

Principais conclusões

  • A abordagem de renda é um método de avaliação de imóveis que utiliza a renda que a propriedade gera para estimar o valor justo.
  • É calculado dividindo-se o resultado operacional líquido pela taxa de capitalização.
  • Um comprador deve prestar atenção especial à condição da propriedade, eficiência operacional e vacância ao usar a abordagem de renda. 

Exemplo da Abordagem de Renda

Com a abordagem de renda, um investidor usa as vendas de mercado de comparáveis ​​para escolher uma taxa de capitalização. Por exemplo, ao avaliar um prédio de apartamentos de quatro unidades em um município específico, o investidor analisa os preços de venda recentes de propriedades semelhantes no mesmo município. Após calcular a taxa de capitalização, o investidor pode dividir o NOI do imóvel alugado por essa taxa. Por exemplo, uma propriedade com receita operacional líquida (NOI) de $ 700.000 e uma taxa de capitalização escolhida de 8% vale $ 8,75 milhões.

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