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Ação de encerramento

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O que é ação de encerramento?

O termo “ação de execução hipotecária” refere-se a processos judiciais iniciados por um credor após um devedor inadimplir em sua hipoteca. Os credores podem fazer valer seus direitos por meio de uma execução hipotecária quando os mutuários não fizerem os pagamentos da hipoteca ou cumprirem as obrigações descritas em seu contrato de hipoteca.

A ação de encerramento é iniciada por um edital emitido pelo credor. Se o devedor ainda não conseguir colocar o empréstimo em dia, a empresa hipotecária pode entrar com um processo de execução hipotecária, após o qual pode vender o imóvel para recuperar o saldo devedor.

Principais conclusões

  • Uma ação de encerramento é um processo legal iniciado por um credor depois que um devedor deixa de pagar sua hipoteca.
  • Após a emissão de um edital, o credor dá ao devedor um período de carência para permitir que o devedor atualize o empréstimo.
  • A ação se move para pré-encerramento se o mutuário não puder fazer acordos.
  • Um leilão permite ao credor vender a casa.
  • As proteções aprimoradas para os mutuários proíbem os credores de apresentar os primeiros avisos antes de 120 dias de inadimplência.
  • Em resposta à crise econômica de 2020 para ajudar os proprietários de imóveis em dificuldades, o governo dos EUA estendeu uma moratória sobre execuções de hipotecas pela última vez até 31 de julho de 2021 e permitiu que o período de inscrição para tolerância de hipotecas se estendesse até 30 de setembro de 2021.

Como funciona a ação de encerramento

A maioria das pessoas não tem dinheiro para comprar uma casa ou propriedade com dinheiro. Para financiar a compra, os consumidores precisam obter uma hipoteca. Um credor leva em consideração várias considerações antes de aprovar um empréstimo, incluindo o histórico de crédito e a renda do mutuário, bem como o valor da propriedade. Se aprovado, o credor e o mutuário assinam um contrato de hipoteca, que descreve a frequência e o valor do pagamento.

Mas o que acontece se o mutuário não puder cumprir suas obrigações? Quando um mutuário entra em inadimplência - pelo menos quatro meses em atraso - ou não cumpre as condições do contrato, seu credor pode iniciar uma ação de execução hipotecária depois que todas as outras vias estiverem esgotadas e os pagamentos estiverem vencidos há mais de 120 dias. O primeiro passo é enviar um aviso público ao Gabinete do Registrador do Condado (ou escritório do governo do condado de título semelhante). Este aviso indica que o mutuário deixou de pagar a hipoteca. Em alguns estados, o aviso é chamado de Aviso de Inadimplência, enquanto outros estados o chamam de litispendência.

Neste ponto, o mutuário entra pré-encerramento. Este é um período de carência que permite ao proprietário obter o dinheiro para manter o empréstimo em dia ou organizar a venda da casa. Se o mutuário ainda não conseguir obter os fundos ou outro acordo, o credor poderá prosseguir com o processo de encerramento.

O próximo passo envolve definir uma data para o leilão de encerramento. O credor registra um aviso de venda do administrador no escritório do registrador do condado, anuncia a propriedade e notifica o mutuário da venda iminente. O leilão normalmente ocorre no tribunal do condado, no escritório do administrador ou na própria propriedade.

Alguns estados permitem aos mutuários o direito de resgate para atualizar seu empréstimo até o momento em que o imóvel for leiloado.

Regras de ação de encerramento

Requisitos processuais legais muito específicos e detalhados aplicam-se a execuções hipotecárias e devem ser cumpridos para evitar a invalidação de uma venda de encerramento. O aviso adequado da venda de encerramento deve ser dado ao devedor e ao público em geral, mas os procedimentos exatos podem variar de acordo com o estado.

Após a Grande Recessão, o governo dos EUA emitiu novas regras para os credores que desejam encerrar propriedades. Estabelecidas pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) em 2013, essas novas regras atenderam aos proprietários de imóveis que estão à beira da execução hipotecária e os protegem de empréstimos predatórios. Essas regras incluem:

  • A restrição de rastreamento duplo. Isso ocorre quando o credor prossegue com a execução duma hipoteca enquanto trabalha simultaneamente com o mutuário para evitar a execução duma hipoteca. Os primeiros avisos só podem ser arquivados após a hipoteca estar inadimplente por 120 dias.
  • Fornecer opções ao devedor depois de perder dois pagamentos consecutivos. Essas opções incluem alternativas ao encerramento.
  • Explorar todas as alternativas de encerramento antes de tomar qualquer ação por parte do credor.

Essas regras foram ampliadas em 2016. A CFPB instruiu os credores a fornecer mais proteções aos mutuários mais de uma vez ao longo do empréstimo. A agência também incluiu familiares sobreviventes de um mutuário falecido e exige que os credores avisem os mutuários quando os pedidos de mitigação de perdas – tentativas dos credores de trabalhar com os mutuários – estiverem esgotados.

Tipos de ação na execução duma hipoteca

Processos de encerramento diferem por estado, mas eles vêm em dois tipos básicos. Cerca de metade dos estados dos EUA exigem um tipo, com o outro tipo na outra metade. Alguns estados permitem ambos.

A execução judicial é a norma em 22 estados. Basicamente, isso significa que o credor tem que entrar com uma ação formal e obter a permissão de um tribunal para encerrar em você. Como acontece com qualquer ação legal, você deve receber uma intimação formal por escrito e reclamação da ação e ter a chance de responder e contestá-la.

O encerramento não judicial significa que um credor não precisa passar pelos tribunais. Em vez disso, ele pode encerrar invocando o que é chamado de cláusula de poder de venda em seu contrato de hipoteca, que o autoriza a confiscar e vender sua propriedade se você não cumprir o empréstimo. Os credores gostam de execução não judicial porque é muito mais rápido e mais barato do que a execução judicial, obviamente - mas eles ainda devem seguir cuidadosamente uma série de etapas descritas nos estatutos estaduais para concluir o processo.

Como contestar a ação de encerramento

Combater uma ação de encerramento é possível. O procedimento varia, dependendo se a execução for judicial ou extrajudicial.

Lidar com uma execução judicial é um pouco mais fácil e direto: como o credor teve que entrar com uma ação judicial contra você e enviar uma notificação por escrito, basta responder à reclamação dentro de um determinado período de tempo (a intimação será indicar o período - geralmente é de 20 a 30 dias). Você deve fazê-lo por escrito. Embora o ônus da prova seja do credor, você precisa apresentar uma defesa detalhada e delineada.

Sua resposta deve incluir respostas a cada uma das reivindicações que o credor faz em sua reclamação, na mesma ordem. Você também pode montar uma defesa afirmativa, apontando quaisquer erros por parte do credor (como a falha em emitir avisos ou avisos anteriores) ou argumentando que o processo não deveria ter sido movido em primeiro lugar.

Com um encerramento não judicial, você tem que ser mais proativo. Como as execuções não judiciais ocorrem fora do tribunal, você terá que entrar com uma ação judicial para que um juiz suspenda o processo. E o ônus da prova recairá sobre você, porque o direito de execução fará parte do contrato de hipoteca que você assinou.

Tecnicamente, ao entrar com sua ação, você vai pedir duas coisas: uma moção para uma ordem de restrição temporária e uma liminar para interromper uma venda de execução hipotecária enquanto seu caso está sendo litigado. Normalmente, os proprietários também pedem ao tribunal uma liminar permanente. Na audiência de liminar, você apresentará seu lado - semelhante aos argumentos que você montaria em sua resposta a uma intimação de execução judicial - com quaisquer documentos de apoio.

Encerramento e a Pandemia

A crise econômica de 2020 desencadeada pela pandemia do COVID-19 afetou os proprietários de imóveis em todo o mundo. O governo federal colocou proteções adicionais nos Estados Unidos sob a Lei de Auxílio, Alívio e Segurança Econômica ao Coronavírus (CARES), anunciando uma moratória sobre execuções hipotecárias e alívio financeiro para proprietários de imóveis. Essas regras protegem os proprietários que têm hipotecas apoiadas pelo governo federal ou aquelas que são apoiadas por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) como Fannie Mae e Freddie Mac.

O governo colocou uma moratória nas execuções hipotecárias, permitindo que os proprietários permaneçam em suas casas durante a crise de saúde. Os mutuários devem abordar seus credores para descobrir suas opções. Alguns credores podem oferecer tolerância aos mutuários, o que lhes permite reter ou reduzir seus pagamentos. Outra opção é o alívio de pagamento, permitindo que os mutuários adiem os pagamentos por um determinado período de tempo. Os pagamentos que são perdidos devido à tolerância e aqueles que são diferidos não são eliminados. Em vez disso, eles devem ser pagos após o término do período.

Após assumir o cargo em 20 de janeiro de 2021, o presidente Biden solicitou que a proibição de execuções hipotecárias e despejos fosse estendida até 31 de março de 2021 e posteriormente prorrogada várias vezes, com a prorrogação final ocorrendo em 24 de junho de 2021, estendendo-se até 31 de julho , 2021.

A linha inferior

Uma ação de execução hipotecária refere-se a processos judiciais iniciados por um aviso público emitido pelo credor após um devedor inadimplente em sua hipoteca. Após a emissão do edital, o credor dá ao devedor um período de carência para permitir que o devedor atualize o empréstimo. Se o devedor ainda não conseguir colocar o empréstimo em dia, a empresa hipotecária pode entrar com um processo de execução hipotecária, após o qual pode vender o imóvel para recuperar o saldo devedor. 

Em resposta à crise econômica de 2020, o governo dos EUA estendeu uma moratória sobre execuções de hipotecas para ajudar os proprietários de imóveis em dificuldades até 31 de julho de 2021 e permitiu que o período de inscrição para tolerância de hipotecas se estendesse até 30 de setembro de 2021.

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