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Acordos de acomodação de intercâmbio qualificado

O que são arranjos de acomodação de intercâmbio qualificado?

Um acordo de acomodação de troca qualificada é uma estratégia tributária em que um terceiro, conhecido como parte de acomodação, detém temporariamente uma propriedade de substituição ou renúncia de investidores imobiliários. Acordos de acomodação de troca qualificada, embora ainda sujeitando os investidores a diretrizes rígidas para a venda e compra de propriedades similares, aumentam a flexibilidade no momento das vendas e simplificam as qualificações para o diferimento do imposto.

Principais conclusões

  • Uma troca 1031 é quando os investidores podem adiar um ganho ou perda de capital na venda de imóveis, desde que a propriedade abandonada seja substituída por uma propriedade semelhante.
  • Um acordo de acomodação de troca qualificado é quando um terceiro detém temporariamente uma propriedade imobiliária abandonada ou de substituição.
  • O acordo ajuda os investidores a adiar um ganho ou perda de capital realizado na venda de imóveis, permitindo que eles concluam uma troca semelhante.

Entendendo os arranjos de acomodação de intercâmbio qualificado

Um acordo de acomodação de troca qualificada (QEAA) permite que os investidores cumpram a seção 1031 do Internal Revenue Code, que permite que os investidores adiem o ganho ou perda de capital na venda de imóveis, desde que a propriedade entregue seja substituída por uma propriedade semelhante. propriedade gentil.

Também conhecida como troca 1031, essa transação é uma troca com impostos diferidos que permite a alienação de um ativo e a aquisição de outro ativo similar sem gerar um passivo fiscal pela venda do primeiro ativo.

Um acordo de alojamento de troca qualificado é normalmente estabelecido por um intermediário que se torna o titular do alojamento de troca (EAT). O EAT retém a propriedade que foi cedida ou a propriedade que foi comprada, para dar tempo para que a outra metade da transação seja finalizada. Um acordo de acomodação de troca qualificada é essencialmente um acordo de retenção para uma das duas propriedades em uma troca 1031. 

Este é um dos benefícios de um acordo de acomodação de troca qualificada, pois permite flexibilidade em desistir e receber propriedades semelhantes para que as propriedades possam ser mantidas com o EAT até que ambas estejam prontas para a troca 1031. Como resultado, o acordo ajuda os investidores a adiar a realização de um ganho ou perda de capital na venda de imóveis, permitindo que eles cumpram a seção 1031 do código tributário. No entanto, uma troca deve ser concluída para uma propriedade similar. Além disso, existem limitações de quanto tempo a propriedade pode ser mantida dentro de um EAT, e um profissional de impostos deve ser consultado antes de tentar uma troca 1031.

Propriedades e arranjos de acomodação de intercâmbio qualificado

Esta estratégia fiscal foi reconhecida pelo IRS em 2000, mas anteriormente estava em uso por muitos anos. A aprovação do procedimento pela Receita Federal e o estabelecimento de diretrizes específicas de qualificação tornaram mais simples o cumprimento das regras da bolsa 1031 pelos investidores. Como o objetivo dessas transações era manter uma propriedade temporariamente, elas também eram conhecidas como transações de armazém.

Antes de 1º de janeiro de 2018, uma troca 1031 poderia incluir a troca de uma empresa por outra ou uma propriedade tangível por outra. No entanto, com a aprovação do Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) em dezembro de 2017, uma troca 1031 é limitada a imóveis. Em outras palavras, outras trocas de ativos, incluindo máquinas, equipamentos, veículos, obras de arte, colecionáveis, patentes e outras propriedades intelectuais, bem como ativos intangíveis de negócios não se qualificam mais para tratamento fiscal de câmbio semelhante.

Como resultado, uma troca 1031 só pode envolver uma troca de propriedade com uma propriedade similar, e deve ser para imóveis mantidos para investimento ou para uso produtivo em um comércio ou negócio localizado nos Estados Unidos. As propriedades são da mesma espécie se tiverem a mesma natureza ou caráter, mesmo que difiram em qualidade.

Em outras palavras, se uma propriedade é melhorada ou não, ela normalmente será considerada semelhante. Por exemplo, um prédio de apartamentos seria considerado semelhante a outro prédio de apartamentos. No entanto, imóveis nos EUA não são considerados semelhantes a propriedades fora dos EUA

Impostos e Acordos de Acomodação de Câmbio Qualificado

Embora a responsabilidade fiscal seja diferida e nenhum ganho ou perda seja reconhecido, a troca 1031 deve ser relatada no Formulário 8824, Trocas Semelhantes. As instruções do formulário 8824 explicam como relatar os detalhes da troca 1031. O formulário 8824 ajuda o contribuinte a calcular o valor do ganho diferido como resultado da troca de espécie semelhante.

Eventos tributáveis

A Seção 1031 permite que um investidor dê ou receba dinheiro, passivos ou outros bens que não sejam do mesmo tipo, além dos imóveis do mesmo tipo trocados. Dinheiro, passivos ou outros bens que não sejam do mesmo tipo e que sejam dados ou recebidos em uma troca 1031 são chamados de boot. A inicialização aciona ganhos ou perdas tributáveis ​​no ano da troca.

Em outras palavras, se uma pessoa também recebe outra propriedade ou dinheiro (não similar) (como parte da troca), deve ser reconhecido como um ganho na extensão da outra propriedade e dinheiro recebido. No entanto, o contribuinte não pode reconhecer uma perda.

O valor tributável que não é diferido pela Seção 1031 é o valor do boot. O valor tributável que é diferido pela Seção 1031 é o ganho ou perda de capital sobre os bens imóveis semelhantes trocados. O ganho reconhecido porque a inicialização foi recebida é relatado no Formulário 8949, Agenda D no Formulário 1040 ou Formulário 4797, conforme aplicável. Se a depreciação precisar ser recapturada, esse ganho reconhecido pode ter que ser relatado como receita ordinária.

Titular da Acomodação de Troca

Se sob um acordo de acomodação de troca qualificado, a propriedade é transferida para um titular de acomodação de troca (EAT) e mantida em um QEAA, a EAT se torna o beneficiário efetivo da propriedade. Mesmo que haja um intermediário, os benefícios fiscais da troca similar ainda se aplicam.

De acordo com o IRS, os bens transferidos do EAT para o investidor podem ser tratados como bens recebidos em troca, e os bens transferidos para o EAT podem ser tratados como bens entregues em troca. Isso também pode ser verdade se a propriedade a ser recebida for transferida para a EAT antes que a propriedade a ser devolvida seja transferida para o titular da acomodação.

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