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Administração Federal de Habitação (FHA)

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O que é a Administração Federal de Habitação (FHA)?

O termo Federal Housing Administration (FHA) refere-se a uma agência dos EUA que fornece seguro de hipoteca para credores aprovados pela FHA. A FHA foi criada em 1934 pelo governo dos EUA e tornou-se parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) em 1965.

O FHA financia suas operações com receitas geradas por meio de prêmios de seguro hipotecário (MIPs). Os empréstimos da FHA permitem mínimos de pagamento de entrada mais baixos e pontuações de crédito mais baixas do que os credores tradicionais. Isso abre a casa própria para milhares de americanos que, de outra forma, não poderiam se qualificar para uma hipoteca. O seguro de hipoteca protege os credores contra perdas decorrentes de inadimplência de hipotecas, portanto, se um mutuário não cumprir, a FHA paga ao credor.

Principais conclusões

  • A Federal Housing Administration (FHA) oferece seguro de hipoteca para credores aprovados.
  • A agência foi criada em 1934 e tornou-se parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) em 1965.
  • O programa de empréstimo à habitação da FHA é projetado para mutuários que não podem fazer grandes pagamentos, têm pontuações de crédito mais baixas e não se qualificam para hipotecas convencionais.
  • Os mutuários com empréstimos FHA devem adquirir o seguro de hipoteca FHA.
  • Os prêmios de seguro hipotecário (MIPs) coletados de empréstimos segurados pela FHA ajudam a pagar o programa.

Entendendo a FHA

A FHA é uma das maiores seguradoras de hipotecas do mundo, protegendo os credores aprovados pela FHA contra perdas – especialmente se o mutuário entrar em default. Foi criado em 1934 para ajudar a estimular o mercado imobiliário dos EUA. A ideia subjacente era que mais pessoas se qualificariam para hipotecas para comprar casas se os credores recebessem seguro. Como observado acima, a agência ficou sob a alçada do Escritório de Habitação do HUD em 1965.

A FHA garante empréstimos hipotecários nos Estados Unidos e territórios dos EUA para os seguintes tipos de propriedade:

  • Residências unifamiliares
  • Propriedades multifamiliares
  • Instalações de cuidados residenciais
  • Hospitais

A maioria dos empréstimos da FHA exige um pagamento mínimo mais baixo – tão pouco quanto 3,5%, o que significa que os empréstimos são segurados por até 96,5%. Os credores aprovados da FHA também podem fornecer empréstimos a pessoas com pontuações de crédito mais baixas do que a maioria dos credores de empréstimos convencionais. Esses benefícios tornam os empréstimos da FHA populares entre os compradores de casa pela primeira vez. Os mutuários qualificados também devem adquirir um seguro de hipoteca. Esses prêmios são feitos para o FHA, que usa como renda autogerada.

Quando um mutuário deixa de pagar sua hipoteca, o credor pode registrar uma reclamação por meio do FHA. A agência paga à empresa hipotecária o saldo principal remanescente de um empréstimo usando os MIPs mencionados acima que ela coleta. Isso permite que os credores ofereçam empréstimos maiores aos mutuários.

Há limites de quanto você pode emprestar. Os limites de empréstimo da FHA são definidos pela região onde você mora – áreas de baixo custo têm um limite menor do que o empréstimo normal de FHA e áreas de alto custo têm um limite mais alto.

Considerações Especiais

A FHA exige que os mutuários paguem dois tipos de MIPs:

  • O primeiro é o MIP inicial, que é de 1,75% do valor do empréstimo em 2022.
  • O segundo é o MIP anual, que é cobrado mensalmente. Esses pagamentos variam de 0,45% a 1,05% do valor do empréstimo.

Os valores de pagamento diferem dependendo do valor do empréstimo, da duração do empréstimo e da relação empréstimo/valor (LTV) original. Originalmente, o MIP anual era removido automaticamente quando os mutuários atingiam 78% do Loan-to-Value (LTV) com base no preço de compra original. Após a crise das hipotecas subprime, a Federal Housing Administration estava enfrentando uma crise fiscal e em 2013 eles implementaram uma regra de que o MIP anual permanece durante a vida do empréstimo. Como resultado da mudança, a maioria dos mutuários com hipotecas FHA refinanciará por meio de uma hipoteca tradicional quando atingirem 80% do valor do empréstimo. Mesmo que suas pontuações de crédito não tenham melhorado significativamente, é mais provável que sejam aprovados para um empréstimo convencional agora que têm 20% de participação em sua propriedade.

Os MIPs também ajudam a financiar outros programas da FHA que beneficiam proprietários, locatários e comunidades em geral.

História da FHA

As falências bancárias causaram o declínio dos empréstimos para habitação, diminuindo significativamente a posse de casas durante a Grande Depressão. As taxas de inadimplência e de execução de hipotecas dispararam, pois os empréstimos eram limitados a 50% do valor de mercado de uma propriedade e os termos da hipoteca (incluindo cronogramas de pagamento curtos juntamente com pagamentos de balão) eram difíceis de cumprir para muitos compradores de casas. Como resultado, os Estados Unidos eram principalmente uma nação de inquilinos – apenas uma em cada 10 famílias possuía suas casas.

O Congresso promulgou a Lei Nacional de Habitação de 1934 para ajudar a reestruturar o sistema bancário federal. Seu objetivo principal era melhorar os padrões e condições de moradia, fornecer um método de seguro mútuo de hipoteca e reduzir as execuções de hipotecas de casas familiares. A legislação criou a Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC), uma antiga instituição governamental cujas responsabilidades agora fazem parte da Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC) e da FHA. Esses atos aumentaram o mercado de residências unifamiliares e construíram moradias e hipotecas mais acessíveis.

O site da FHA oferece recursos informativos ao consumidor, incluindo um guia de compra de casa.

Críticas à FHA

Os programas da FHA fornecem estímulo econômico substancial nos EUA por meio do desenvolvimento comunitário e doméstico, que flui para as comunidades locais na forma de empregos, escolas e outras fontes de receita. Embora também garanta que os credores sejam protegidos e ajude os mutuários a obter empréstimos maiores, o FHA não está isento de críticas.

Os críticos dizem que os mutuários estão vinculados a requisitos rigorosos, como os MIPs iniciais e anuais. Alguns especialistas argumentam que os proprietários de imóveis podem se sair melhor com uma hipoteca convencional se se qualificarem. Isso porque eles podem economizar dinheiro a longo prazo por meio de prêmios de seguro de hipoteca privada (PMI) fornecidos por credores convencionais.

Os credores de hipotecas convencionais exigem que os mutuários comprem o PMI quando não puderem oferecer um adiantamento de 20%. O PMI pode ser cancelado uma vez que o mutuário pague o suficiente do principal da hipoteca. O MIP é cobrado por 11 anos ou até o final do prazo do empréstimo, o que ocorrer primeiro, independentemente do patrimônio da casa.

Historicamente, a FHA implementou políticas como redlining, em que os funcionários literalmente traçavam uma linha vermelha em torno de bairros que eram predominantemente negros e vistos como 'inseguros' e se recusavam a emprestar aos mutuários nesses bairros. Essa prática, entre outras, impediu que gerações de cidadãos negros usufruíssem dos mesmos programas que seus pares brancos. Essa barreira para se tornar proprietário e construir riqueza geracional exacerbou a desigualdade racial de riqueza que ainda vemos hoje.

O que a Administração Federal de Habitação (FHA) faz?

O Congresso criou a Federal Housing Administration (FHA) em 1934 durante a Grande Depressão para estimular o mercado imobiliário. O FHA garante empréstimos à habitação emitidos por credores aprovados. Os empréstimos são projetados para mutuários com pontuação de crédito abaixo da média e que não têm dinheiro para fazer um grande adiantamento.

Como funcionam os empréstimos FHA?

Os mutuários qualificados podem emprestar até 96,5% do valor de uma casa. Os compradores de casas são obrigados a comprar um seguro de hipoteca. Os pagamentos do prêmio são feitos ao FHA e, se um mutuário deixar de pagar uma hipoteca, o FHA paga ao credor.

Os empréstimos à habitação FHA têm limites de rendimento?

Os empréstimos FHA não têm limites de renda. Existem limites de quanto você pode pedir emprestado, que são baseados na região onde você mora.

A linha inferior

A Federal Housing Administration foi originalmente criada para estimular a economia, incentivando a compra de casas e a construção de casas, e para ajudar os americanos de baixa renda a se tornarem proprietários. Quando visto sob essa luz, o programa tem sido um sucesso retumbante. No entanto, as primeiras políticas como redlining impediram milhões de americanos negros de experimentar a riqueza geracional que a casa própria barata deu à geração pós-guerra de seus pares brancos. Embora o programa continue até hoje e tenha tentado corrigir alguns de seus erros passados, as mudanças após a crise das hipotecas subprime tornam os empréstimos da FHA menos uma pechincha do que antes.

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